前几天修师傅到一个小区去给紧急排险，因为每年春风乍起的时候，这个小区的保温系统总是会掉几片，大家看视频好像A4纸那么大的一块，但实际上起步就是一层楼的高度。这就造成业主们极大的不安。那天业委会主任问我一个问题，我们可以起诉建设单位吗？他去查了一下，发现开发商的营业执照还没注销，办公室还在。
我说，我对法律不太熟悉，从法理上来说似乎可以，但是实践层面上应该很难，至今还没有看到一起这方面的成功判例。
首先说法理，我们国家从JGJ 144-2004 《外墙外保温工程技术规程》实施之日开始，就规定了外墙外保温系统“在正确使用和正常维护的条件下，使用年限不应少于25年”，这也成为建筑节能领域的共识，以后所有的标准、规程都是萧规曹随。也就是说，从建筑科学的角度，大家认可外墙外保温系统的寿命就应该是25年，在正确使用和正常维护的条件下，使用年限内出现开裂、空鼓、脱落、渗漏，就是豆腐渣工程，建设单位应该负一定的法律责任。
但在实际执行过程中，由于法律的惩戒条款和社会伦理导向的缺失，这个“二十五年使用年限”成了一纸空文。
近十五年来，外墙外保温的开裂、空鼓、渗漏、脱落、甚至火灾等质量通病不绝于耳。造成大量人身、财产损失，但工、民建筑的业主在面对这些突如其来的灾祸的时候，往往很难得到法律救助。因为外墙外保温工程虽然规定了25年的寿命门槛，但是住建部门和相关协会并没有请求国家的立法机关在制定民法典或其他法律法规的时候规定怎样制裁施工“达不到25年寿命”建设单位和分包单位。所以业主们面对这一类豆腐渣工程很难讨个说法。即便过了五年质保期的第二天出事，你也无计可施。
甚至有些外保温工程压根没想挺到二十五年，我多次报道沈阳一些高层建筑使用的泡沫混凝土外墙保温系统，造成多次脱落、反复上新闻热搜的案例。实际上辽宁省相关地标说的明明白白，泡沫混凝土只能用在高度24m以下的建筑，但现实施工中却用在近100m的高层建筑上。但违规的人拿钱走了，啥事没有。
这不由地让人想起汉高祖刘邦当年在关中约法三章：“杀人者死，伤人及盗抵罪”。我们把这十个字当成最简洁的法律文本，规定了三个法条：杀人的犯罪分子需要偿命，把人打伤或者盗窃需要接受一定的刑罚。这么简单的法律也体现出“罪刑法定”的原则，规定了违法、犯罪需要承受相应的代价。而到了21世纪的今天，我们的外墙外保温工程这么多不合格的工程，却因为没有法律惩戒措施，始作俑者没有任何的赔偿。
我们看看其他国家的一些情况，上世纪美国的遇上了建筑外墙的“渗漏危机”，在90年代中期，有些居民发现安装了外保温系统的房屋出现渗漏，于是大家纷纷去法院告保温系统供应商。甚至在北卡罗来纳州引起了一场集体诉讼。1999年底，美国房地产建筑协会（(National Association of Home Builders)研究中心监定了渗漏原因：一则是水蒸气迁移形成的结露。二则是门窗洞口、穿墙管、电源插座、屋面防水等其他建筑节点与外保温系统的不兼容造成的。这些诉讼导致了大部分保险公司拒绝为外墙外保温系统供应商承保，即便有公司承保，价格也很高。所以从2009年开始，美国新的法规规定外保温系统需要有排水槽，穿墙管等部位的密封处理。
最后我想说一下中国业主最尴尬的法律处境；如果建筑外墙出现脱落，造成人身财产损失的，业主们还要集体承担后果。
《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。而《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。
也就是说民用住宅建筑的外保保温修期已过， 且小区有物业公司，物业公司对于小区建筑物的共有部分有检查维修的责任，如果出现脱落造成人身财产损失，物业公司作为管理人就需要承担责任。同时，还要根据具体情况判断业主是否承担责任。但若小区没有物业公司，也无法确定外保温脱落是人为原因造成的，将由业主集体承担责任。
如果不是民用建筑，而是商用、办公用、工业建筑、农村或城镇自建房的外保温脱落造成人员、财产损失的，必然是业主单位担责。
这也形成了业主们需要往下负责，往上追不了责的尴尬局面。
来源： 修师傅大讲堂 作者：修成铁