一、案情
某房地产开发小区在交付八年后，其外墙保温层突然脱落，砸坏了停在地面上的汽车。汽车所有权人要求房地产公司、物业管理公司赔偿，依据是《侵权责任法》第85条，该条规定：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”
房地产公司称，房屋已全部交付给业主，其已不是房屋的所有人，根据住宅质量保修书的规定，外墙的保修期为5年，现已过5年保修期，房地产公司不再承担保修责任，在过保修期后房屋的维修保养均应由业主自行承担，所以其不是管理人，也不是使用人，《侵权责任法》第85条不适用，不承担赔偿责任；另外如果赔偿了，由于该房屋是由施工单位建造的，因过了保修期，施工单位不愿意赔偿，所以房地产公司赔偿后不能向施工单位追偿。
物业管理公司称其对物业只是进行日常的维护工作，造成外墙保温脱落的原因是该分部分项工程的施工存在质量问题，与其物业服务无关，故其也不承担赔偿责任。
二、在侵权赔偿中法律关系的确定
在上述案例中，涉及到三个法律关系，一是业主车辆被外墙保温层脱落被砸后的受损，业主根据侵权责任的规定要求责任人承担侵权赔偿责任。二是房地产公司根据商品房买卖合同与购房业主之间的房屋保修责任，三是房地产公司与施工单位的施工合同中约定的保修责任。在不同的法律关系中，当事人主体不同，处理的事项也不同。
就车子被砸车主要求赔偿而言，涉及的是基于侵权引起的损害赔偿法律关系，与房地产公司和施工单位基于施工合同履行保修责任事宜并不关联，无论是在保修期内还是在保修期届满后，车辆业主都可以基于侵权责任的规定向相关责任人追索。
建筑法第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”该条款确定了责任者在因建筑工程质量不合格导致人身或财物受损情况下承担侵权责任的法定义务。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”该条确定了建筑法第八十条中所指的“责任者”范围。
由此可见，作为建设单位的房地产公司，与施工单位同样应对建设工程的质量负责。只要在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格导致他人的人身或财物受到损害的，均应承担赔偿责任。另外，对于施工单位而言，《民法典》第802条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。”
外墙保温属于建筑物的组成部分，在施工中属于该建筑物的分部分项工程，《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）第3.0.10条规定：“在正常使用和正常维护条件下，外墙外保温工程的使用年限不应少于25年。”可见，如果正常使用和维护，外墙保温的合理使用年限至少是25年。在工程竣工验收完成后25年内外墙保温发生脱落，施工单位认为其没有责任，必须要证明该外墙保温的施工符合施工规范的要求，达到合格验收的条件，如果存在未按图施工及未按规范施工，那么就存在质量问题，应该要承担相应的赔偿责任。
三、受损车辆业主追究责任主体的确定
根据上述规定可见，对于在合理使用年限内因外墙保温层脱落遭造成的损失，房地产公司（建设单位）和施工单位在法律上均有可能成为被追究责任的主体。
另外，《侵权责任法》第85条中规定了房屋的所有人、管理人、使用人如不能证明自己没有过错的，也应当承担侵权责任，《民法典》第1253条规定也作出了与《侵权责任法》第85条同样的规定，故房屋的所有人、物业管理企业、使用人在法律上也有可能成为被追究责任的主体。其中所有人即为购买该幢房屋的业主。
因此，作为因外墙保温脱落受损的车主既可以以房地产公司（建设单位）、施工单位、物业管理公司、该外墙保温脱落的该幢全体业主作为被告主张权利；也可以根据《侵权责任法》第85条、《民法典》第1253条的规定，仅向房屋的所有人、物业管理公司、使用人追究赔偿责任，其中的某主体承担赔偿责任后，其再向房地产公司、施工单位进行追偿。如在无锡市北塘区人民法院(2012)北民初字第1321号、无锡市中级人民法院(2013)锡民终字第0930号案件中，物业管理公司在承担赔偿责任后向开发建设单位和施工总包单位追偿，二级法院均支持了物业管理公司的诉讼请求。
四、外墙保温在合理使用年限内出现坏损或脱落，尽管没有造成他人财物或人身损害，如果该建设工程所有人仍为建设单位，建设单位能否要求施工单位承担赔偿或修复责任？
建设单位与施工单位一般都签署建设工程质量保修合同，针对建设工程不同的部位约定了不同的保修期限，其中只有对于地基基地和主体结构的保修期限为设计的合理年限内，其他的如屋顶和外墙渗水的保修期限为5年，其他的均为2年或2个运行期。在上述保修期满后出现外墙保温的脱落，如果确属施工单位未按图或规范施工造成的，作为所有人的建设单位仍有权要求施工单位进行修复或承担赔偿责任。其依据一是《建设工程质量管理条例》第三条的规定，二是《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2008）第3.0.10条的规定，三是双方所签署的合同或合同法等规定的施工单位必须执行的合同附随义务。尽管在双方所签署的施工合同中可能没有此方面的约定，但确保工程在合理使用年限内正常使用、功能完好既是施工单位必须遵守的规范要求，又是施工单位应达到的合同附随义务。
综上，建筑外墙保温或建筑其他的分部分项工程在其合理使用年限内因施工质量问题导致建筑本身受损，或导致他人人身、财物受损的，受损者可以根据《民法典》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》及相关的规范，要求施工单位等责任人承担赔偿责任。
朱杰 赵骅 融孚常熟法讯